物件えらびには、人それぞれ、様々なえらび方があります。

そのため、何が正解…といったことはなく、それぞれのえらび方にメリット・デメリットがあります。

しな子

どんな物件をえらべば、リスクを回避できるのかな…？

どんな物件のえらび方があるのかを知ったうえで、
自分に合ったやり方を考えてみましょう！

やまもとFP先生

業者から買うか？自分で探すか？

まず、物件えらびには「業者から買う方法」と「自分で探す方法」があります。

どちらもえらび方としては存在していますが、自分で探す場合、イイ物件は先に業者が買ってしまうことが多いので、基本的には業者から買うほうがイイ物件に出会える可能性は高いといえます。

どういうことかというと、現在の不動産業界のしくみでは、売りに出された物件は『レインズ』というシステムに掲載されます。『レインズ』とは、不動産業者だけがアクセスできる全国の不動産物件の情報が集められたインターネット総合サイトのようなものです。業者が買わなかったものの中にイイ物件があったとしても、なかなか初心者では見つけるのは難しいことから自力で手に入れるのは難しくなります。

整理すると、不動産投資において、最初から自力でイイ物件を探すのは難しいことから、しっかりと勉強や経験を積むか、業者を利用するか、のどちらかを選ぶ必要があります。

不動産業者には大きく分けて3種類あります。

デベロッパー

デベロッパーとは、簡単に言うと“建物を建てている業者”です。

自分たちで建物を建てられる力を持つ会社ともいえるので比較的大きい会社が多いです。

デベロッパーは、“物件をつくって売る”という会社なので、デベロッパーから購入する場合、建物は新築のことが多くなります。また、融資にも強く、銀行を紹介してくれるので自分で銀行を探さなくていい場合がほとんどです。管理会社も自社で持っている場合が多いので、その場合自分で探す必要はありません。

少し不安なのが、出口戦略です。一般的に、“つくって売ること”を主な業務としているので「買ったあとはいつ売るのがいいのか」といった戦略については自分で補うことができるようにしておくと良いでしょう。

仲介業者

仲介業者とは“売りたい人と買いたい人をつなぐ業者”です。

そのため、建物は中古であることが多くなります。仲介業者はあくまで“つなぐ”だけなので融資先や管理会社は自分で探さなければいけない場合があります。

しかし、売ったり買ったりをよくしている会社なので、出口戦略に対するアドバイスは強いと言えます。

売買業者

売買業者は“売りたい人から物件を買い上げて、それを買いたい人に売る”業者です。

売買業者から買うときは中古の物件が多いです。また、物件を買い、自社で保有することも多いので銀行と付き合いがあり融資にも強く、管理会社も自社で持っていることが多いです。加えて、売買を中心に行っているので出口戦略にも詳しい業者が多いでしょう。

どんな物件を買うか？

さて、どんな業者があるかは分かりましたね。つぎは物件です。
しな子さんなら、どんな物件を買いたいですか？

やまもとFP先生

しな子

う～ん…。ワンルームマンション、ファミリーマンション、戸建て…
どんな物件がいいのかな？

ワンルームマンションは1人暮らしが多く、ファミリーマンションや戸建ては家族で暮らすことが多いですね。立地としてはワンルームマンションが1番駅から近く、ファミリーマンション、戸建ての順で遠くなっていく傾向があります。

ワンルームは気軽に入居や退居ができるので空室になることも多いですが、その分次の入居者がすぐに見つかることが多いので、結果的には空室率は低くなります。

逆に戸建ては、一度人が住むとなかなか空室にはならないものの、一度空室になってしまうと、次の入居者が見つかりづらく、その期間が長くなってしまい、結果的に空室率が高くなる傾向があります。

しかし、利益は一戸建てが一番高くなります。駅前よりも郊外の方が土地は安いですし、ファミリーが相手なので、家賃も高くとることができます。

つまり、

ワンルームマンションは、コンスタントに人が住むけど、利益は小さい。

一戸建ては、なかなか住む人は少ないけど、住んでくれたら利益は大きい。

と言うことができます。

整理すると、
ワンルームマンション：ローリスク・ローリターン
ファミリーマンション：ミドルリスク・ミドルリターン
戸建て：ハイリスク・ハイリターン
という分類ができます！

やまもとFP先生

新築で買うか？中古で買うか？

新築で買うのがいいのか、中古で買うのがいいのか…

これにも、どちらが正解！といった答えはありません。

ただ、新築にも中古にもそれぞれメリット・デメリットがあります。

分かりやすいものでいうと、新築は誰も住んだことがないのでもちろんキレイですよね。

そのため物件を購入したとしても修繕費などはかからない場合が多いです。

しかし、新しい分価格は高いですし、実際の現物をみて購入できないこともあります。

逆に中古は、内装や設備が古く、修繕が必要な場合は費用がかかる可能性があります。その分物件の価格は安いですし、実際に現物をみてから購入することができます。

また、建物は固定資産なので年月が経つにつれ価値が変動していきます。そのため、『減価償却』と呼ばれる「時間の経過や使用により価値が減少していく固定資産を取得した際に、購入費用をその耐用年数に応じて計上していく会計上の処理」が必要になります。

新築か中古かによって、この減価償却のときに大きな違いが出てくるので、支払う税金の値段にも差があります。その違いにも注意して物件を選ぶべきですね。

まとめ

不動産投資は、うまく使えば毎月の収入が増えるだけでなく、たくさんのメリットがある魅力的な投資先です。しかし、それは「きちんと家賃収入が得られるような良い物件」があってこそのものです。

そのために「どんな業者から、どんな物件をえらぶのか」自分で考える必要があります。それぞれメリット・デメリットがあるので、しっかりと考えてみてください。

しな子

わたしだったら、デベロッパーからワンルームの新築をえらぶかなぁ…
自分にあった投資のやり方を見つけることが重要ですね！

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しな子

総務部 ： 株式会社さくらインベスト

社会人2年目の23歳。保険・年金・資産運用などの金融知識については、まったくの初心者。“経済的に自立したカッコいい女性”になるために、金融リテラシーについて勉強中！

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